香港新浪網 MySinaBlog
« 上一篇 | 下一篇 »
會計仔 | 15th Mar 2013 | 財經 | (32977 Reads)
2013 十大預言中左一個, 就是說樓市會再升5%, 政府又出招。

我當初這樣想的理由, 是因為香港的房子結構性供不應求。當我們每天洗腦說新樓供應2萬個就夠時, 有沒有想想這可能已經不再正確?

 Picture

http://cdi.bgca.org.hk/cdi/main/content2c.asp?lang=c&id=482

看看這圖, 抄自小童群益會, 是法院的離婚判決數字, 2011的數字比1997多了10000個, 是每年10000個, 年年上升, 應該和中港接觸越來越多有關, 現在的工作要北上出差的越來越多, 男人包二奶數字或和內地女人結婚的數字也只會不斷上升。如果一條升20年的chart 都唔叫結構性, 我都唔知咩先算。

每年多出來的一萬人, 可能有部份會搬回和父母同住, 有部份會自己住, 有部份會回大陸住, 無法準備統計,  我自己assume 這10000個extra 離婚每年製造5000個需求。更麻煩的是, 這個10000個extra divorce 的數字現在以很穩定的每年1000-2000個增長中。你說你唔鍾意個仔同姐姐住的需求剛性d, 定係離婚要搬開住的需求剛性d? 當你唔想自己下廚的時候,他們可能每天準時去買街市收工大平賣的菜,又或者5點起身去天光墟入貨。

這群人通常都是租客,但十年來就taking up 數萬flats for rent! 而且, 如果離婚雙方都住公屋的話, 在現有政策下要搬走的一方都會很快地輪到新的一間公屋, 每年20000個離婚, 15000間公屋落成, 雖然唔知有幾多離婚既人係住公屋, 但條數都幾恐怖。輪唔到公屋既人, 自然就走左去買/租私樓, 或者板間房。

話時話, 我當初計既時候, 唔識用法院數字, 用左統計處, 結果就計到每年增加3000個, 統計處既質素真係... 似乎要好好解決做假問題。

還有一樣, 1997之前, 你仲會聽到新婚夫婦會和父母住, 現在幾本上絕跡, 因為冇媳婦肯同奶奶住。這個數字沒法可得, 但我們可從2011 人口普及中得出一些蛛絲馬跡。

2011平均每戶人口2.9個, 2001 3.1個, 這裡應是所有離婚, 死亡, 媳婦唔肯和奶奶等因素加起來的總結果。以2011年700萬人口計,  700萬/3.1 = 2,258,065, 700萬/2.9 = 2,413,793, 戶數增加是155,729. 這個十年加總155,729, 如果你assume 年年一樣, 咁2011年就增加左15573戶; 但如果你assume 2001年增加0戶, 增加數按直線每年上升, 咁2011年戶數就增加了31,445戶。

如果統計處的2.9和3.1只是2.94和3.06的 rounding figure, 咁按平均法和直線法得出的2011戶數增加就是9,337 和 18,674. 注意, 這是是人口居住習慣(離婚/唔肯和奶奶住/三高剩女姑婆屋) 帶來的戶數增加, 並未計香港人口增長, 大陸人來港買樓等。

即係話, 每年既新樓需求係20000個+ (9337 or 15529 or 18674 or 31445) + 大陸人買起果份先夠。我自己既估計, 真實需求未計大陸人大概是25000 - 30000 個一年。宜家個plan 講到2020 都未有20000個, 一味靠兇, 唔駛好耐, 好快果d 結婚離婚既人就會搶貴哂所有租盤, 慢慢又有人覺得供平過租.....

當貴價升到去某一個水平, 價格discourage 左大量居住需求 (不是買樓需求),d 人覺得寧願同奶奶住, 或住板間房都唔租/買樓既時候,市場就會平衡。但由於依d 係極不受歡迎行為, 出現之前, 我估大家樂大快活既客量會大跌, 不如你問下你老婆或女友, 如果迫你選, 你寧願自己下廚帶飯(可在百佳買, 再少量加工) 定同奶奶住。家樂快活未出事, 即係話critical point 未到。

CY 要打擊樓價, 其實就係要對抗demographics, 要d 人同番奶奶住, 要d 要北上工作的男人唔好去包二奶, 同埋令剩女嫁得出。你做到依d mission impossible 既話樓市起碼一年跌5成。

講回投資, 我自己認為, 每年萬多個新樓, 當有1/3 至1/2 係細價樓, 每年25000-30000個需求, 有咩理由賣唔哂? 大價樓就和投資取向關係較大, 依個theory 唔work. 我自己相信, 細價樓由今日數到去年尾, 會繼續上升。而賣細價樓(細面積/新界) 為主的地產商, 亦會因被錯殺而上升。 

請勿以本篇文章作為買賣物業的任何依據, 我承擔唔起。

 


[1]

這麼多年,我也非常喜歡你 form story 的切入點和對主流意見抱有質疑的世界觀,謝謝你。


[引用] | 作者 hopong | 3rd Apr 2013 | [舉報垃圾留言]

[2]

好有見地!!


[引用] | 作者 Edo | 21st Apr 2013 | [舉報垃圾留言]

[3]

如果加埋香港現時人口結構+結婚年齡,數據應該更清析


[引用] | 作者 js | 21st Jun 2013 | [舉報垃圾留言]